REITs大觀園

金融風暴席捲全球投資市場，即使各國央行聯手降息也抵不住這一次全球股市的跌勢。受到美國次級房貸的衝擊，美國股市與經濟受到重創，也使得不動產證券化基金（Real Estate Investment Trust，REITs）基金持續大跌。今年以來相對抗跌的市場或投資商品，在這波股災中變成現金提款機，REITs就是最明顯的例子。

REITs市場抗跌優勢不再
REITs是近幾年來成長快速的新金融商品，全球REITs前三大市場分別是美國、英國、澳洲，目前全球REITs發行檔數已逼近500檔，市值也超過8000億美元，歐洲REITs亦日漸擴大。亞洲的台灣、日本、香港、新加坡、泰國、馬來西亞等國均有發行REITs。近年新興市場房市行情走升，新興市場REITs成為地產界的明日之星。
以全球REITs需求擴展速度來看，原本預期REITs市場未來在中東、印度、中國、新興亞洲與拉丁美洲皆有可觀的成長空間，但在次級房貸風暴發生之後，全球股市陸續大幅下跌，REITs原本相對其他類型基金商品抗跌，無奈撐到10月還是出現補跌走勢，而且這一跌，摔得可不輕。
其實從產品架構看，次級房貸與REITs是完全不同的產品，兩者之間的關聯性很小，心理影響遠大於實質影響。根據統計，S&P 500指數自10月初至11月21日約下跌了25%，道瓊REITs指數同期間跌幅亦超過50%，比大盤多跌了一倍，可見REITs市場抗跌優勢不再。
全球不動產指數重挫，主要原因還是受到市場信心潰散的影響。部份大型REITs為了降低負債比，被迫停止或減少開發案，或是下調現金股利。整體而言，金融危機在全球政府積極行動後，雖然持續改善中，但是美國地區的房地產被銀行回收比率續創歷史新高，加上就業市場惡化，各項經濟數據不如預期，房價仍有進一步下跌的壓力，REITs的下跌亦無法避免。

什麼是 REITs？
REITs 是指集合投資大眾之資金，來達到投資及管理大型不動產的目的。資金以購置並從事經營管理不動產，收取租金為主。透過證券化將房地產產權或股權分散，將不動產的所有權或債權證券化供投資人買賣，將龐大、不具流動性的不動產所有權，轉變成可流通、可交易的小單位有價證券。主要投資項目多以商業不動產，例如辦公大樓、大型出租公寓、觀光酒店、倉儲中心、醫療院所、購物商場、停車場、高級渡假村及高爾夫球場等機構的經營。這讓許多沒有雄厚資本的小額投資人，也可以參與大型高級商業物業的投資。
美國自1960年代開始發展REITs至今，目前大約有300多檔REITs在交易所等公開市場交易，資產總額約為4800億美元。美國REITs大致可分為三種類型：
^1.抵押型REITs：以持有房貸為主，可能是住宅房貸，也可能是商業房貸，直接向不動產持有者或經營者提供借貸，即是非直接投資於不動產，而是融資給不動產公司或個人賺取利差，收益的主要來源是該債權的利息收入，此種REITs走勢較類似債券，受次級房貸的影響會較大。
^2.權益型REITs：以持有房地產物業為主，直接投資在不動產投資組合，主要收益來源為不動產租金收入，或經營績效收益、處分房地產的資本利得。一般房地產基金投資的是此種REITs，這是所有REITs 中比重最大的類型，約佔91.3%。

^3.混合型REITs：即混合權益型及抵押型，主要投資標的以不動產本身和抵押款債權為主，二者間的比例依市場景氣及利率變化進行調整，目前市佔率是三種產品中最低的，僅約2%。
REITs給一般投資人一個投資商業或是大型地產的機會。對於有興趣參與投資且較保守的投資人，除了在交易所交易的REITs產品外，也可以投資另一種由投信公司發行，以投資海內外REITs為標的物的基金，就是在海外市場中，為投資人挑選各種具有獲利能力的REITs，將其當作基金組合。
國際REITs基金可先分為兩種，一為直接投資區域房地產的REITs基金，另一種則是以各國或區域的REITs為投資標的，可以自由轉換的組合型基金。目前台灣投資人可購買的境外REITs有近三十檔之多，例如摩根富林明環球地產入息基金、保德信全球不動產證券基金等。

投資REITs之優點

^1.報酬率穩定：由於REITs具備固定收益及抗通膨的特性，現在已與股票、債券同為投資組合中必備的產品。一般來說，長期總報酬率雖低於高成長型股票，但高於各類型債券。根據國外經驗，景氣好的時候，REITs報酬率不如房地產類股，但不動產不景氣時，REITs則普遍維持正報酬率。即使在股市表現不佳時，仍能繼續維持正報酬的水準。REITs是介於股票及公債之間，是屬於中度風險與高報酬的金融商品。
^2.分散投資組合風險：REITs多為不動產投資組合，相較投資單一不動產，可有效避免投資標的集中風險。不過，若是單一區域不動產，則容易受到景氣循環、政治因素等系統性風險影響，最好是以全球型REITs基金介入，一方面可以享受租金上漲的收益，資本利得外進而分散風險。
^3.現金股利收入：全球型REITs基金具有固定配息機制，REITs每年固定分配股利，使得REITs之投資報酬率相當穩定，股利率甚至可超越通貨膨脹率。為避免繳納公司所得稅，REITs 經常將全部所得都以股利的形式發放給股東，因此配息率通常很高。不動產租金收益穩定，以商用不動產為例，不論景氣好壞，每年租金還是在3～5％之間變動，收益非常穩定。另一方面，若投資境外的REITs基金，配息來源屬境外所得，依目前法令規定，自然人享有免稅優惠，極適合有退休理財需求的投資人。
^4.流動性快及變現性佳：REITs申購門檻低，讓小額投資人可以花小錢投資房地產。相較直接購買不動產，需要仲介機構，費時費力，手續繁雜，且投資門檻金額龐大、變現性差，REITs於集中市場掛牌交易，交易方式和股票相同，投資人熟悉度高，流動性也較佳。

景氣是影響REITs走勢的關鍵
台灣投資人若想要投資REITs，可分為幾種管道，若是想買國內REITs，可以直接在集中市場或店頭市場交易；若是想佈局海外市場，不論是單一國家、單一區域或是全球型區域，可以選擇由國內投信發行的REITs基金，或是選擇由證券、投信、投顧擔任總代理所引進的境外基金。
台灣投資人由於對本土的房地產比較熟悉，因此在選擇REITs時，通常都會先考慮國內的商品。不過，目前國內REITs的投資限制仍多，不論在投資標的多元性、法規面，甚至平均報酬率，均無法與國外相比。
投資REITs之前，投資人必須先釐清幾個重要觀念：目前國內各檔REITs，與房地產價格連動性很低。由於REITs著眼於長期而穩定的租金收入，因此投資標的以商辦大樓或飯店、商場為主，相對於私人住宅房價的飆升，商辦大樓卻由於內需下降等原因，租金未見上揚。
另外，國內REITs投資標的和區域較缺乏多元性。從目前國內市場可公開交易的REITs基金組成內容來看，投資標的高度集中於北市某幾個地段的商辦大樓，而且多為發行機構自己所有。相對國內REITs產品發展的落後，境外基金總代理制開放後，全球REITs大舉搶進台灣。國際REITs投資內容多元化，發展歷史較為悠久，法令制度相對亦較為健全。加上在投資配置上佈局分散，擁有較大的彈性，境外REITs更有迴避風險和增加收益的優勢。
許多投資人因為這波次級房貸風暴而聞「房」色變，認為所有REITs皆與次級房貸相關，因而對房地產市場過度恐慌。但實際上並非所有REITs皆與房貸市場有關，前文所提到的權益型REITs便是與次級房貸無直接關聯的商品。
信貸問題蔓延好一陣子，連累商業不動產，導致借貸成本和發股成本上揚，導致REITs無法再用便宜資金買入優質建物，不但影響REITs的資產評價，更進而讓REITs股價下挫。預估REITs到今年底前還會再跌5%，未來一年甚至還有在下跌10%至15%的可能性。
未來景氣是否持續擴張，將是真正影響REITs走勢的關鍵。次貸引發資金緊縮，若處理不當可能造成惡性循環，民間消費減少、企業營運成本增加、獲利衰退，進而裁員使失業率攀高，再讓消費進一步疲弱。REITs市場的基本面包括就業數據、企業投資、零售銷售、非住宅營建等數據，除非REITs的長期基本面持續良好，否則REITs的投資時點還有待觀察。